Взаимовыгодный взаимозачет

Вспомните пресловутые 90-е и такой обычный в те времена бартер. Вспомнили? Из цепочки сделки были выкинуты деньги. Что-то похожее началось на рынке загородной недвижимости в кризисные 2008-2009 года, когда покупателей было много, а вот денег у них было явно недостаточно. Итак, сегодня рассмотрим пусть и редкие, но все же применяемые на рынке загородной недвижимости схемы взаимозачета и его более прогрессивных вариантов.

Взаимозачет появился, как таковой, довольно давно. Правда, на рынке недвижимости применялся крайне редко, многие участники рынка и не думали о такой возможности. Однако, все меняется, в том числе и схемы купли-продажи загородной недвижимости, в частности, участков без подряда.

Сделка по взаимозачету проходит следующим образом: имеющаяся у покупателя недвижимость выставляется на продажу, на вырученные деньги приобретается новая недвижимость, которая на время продажи бронируется за покупателем. Таким образом, москвич, владелец квартиры может обратиться в риэлтерскую компанию, которая подберет ему варианты земельных участков в коттеджных поселках по фиксированной цене. Покупатель выберет наиболее понравившийся, его забронируют и выставят квартиру покупателя на торги. Срок сделки обычно составляет до двух месяцев, хотя бывают и исключения. Иногда риэлтор или девелопер может поставить условие: конкретный срок продажи старой недвижимости. Нарушать срок нельзя, поэтому иногда владелец выставленной на продажу квартиры вынужден сильно снижать цену. В целом же взаимозачет довольно выгоден всем сторонам – риэлтор в данном случае практически ничем не рискует, у покупателя появляется возможность продавать старую недвижимость, используя каналы риэлтора. Более того, в случае везения, покупатель часть денег даже получит на руки – тогда, когда стоимость продажи превысит стоимость покупки новой недвижимости.

Другая возможная схема хорошо нам известна по автомобильному рынку – trade-in. Старая недвижимость выкупается и ее стоимость идет в счет уплаты за приобретаемую недвижимость (в нашем случае это земельный участок без подряда). В данном случае единственное, что экономит покупатель – это время. про деньги лучше не вспоминать, ведь старая недвижимость выкупается по стоимости ниже среднерыночной примерно на 20-30% - таким образом риэлтор пытается минимизировать свои риски. Схема подходит лишь тем, кто в срочном порядке хочет поменять один вид недвижимого имущества на другой, но на рынке участков без подряда применяется крайне редко – в одном-двух коттеджных поселках Подмосковья, скорее, как исключение, чем, как правило.

А если наоборот?

Умных голов в нашей стране много, поэтому предложение поменять загородный дом на городскую квартиру с помощью взаимозачета либо trade-in практически моментально поступило от отдельных собственников подмосковной недвижимости. Ан нет. Дело в том, что загородная недвижимость, считается низко ликвидной. То есть, продать можно, но вот когда – неизвестно. Риэлторы и девелоперы и без умных клиентов имеют в своих активах подобные объекты, зачем добавлять еще?

Кстати, про ликвидность. Наиболее ликвидными считается загородная недвижимость эконом класса. Не потому, что она так уж хорошо, а потому, что на недорогие предложения всегда есть спрос. Гораздо хуже дело обстоит с элитной недвижимостью – земельный участок площадью около гектара, расположенный в коттеджном поселке премиум класса может продаваться от полугода и выше. Девелоперам, естественно, такое положение дел не выгодно. Да и кто добровольно согласится заменить живые деньги на малоликвидную недвижимость? Правильно, никто.

Кроме того, следует учесть еще один немаловажный фактор – для риэлторской компании сделки по взаимозачету представляют только лишние хлопоты. Они не отличаются повышенной рентабельностью, зато приносят дополнительную необходимость оформлять продажу и покупку недвижимости. Единственное, что выгодно для девелоперов и риэлторов, так  это тот факт, что расширяется круг потенциальных покупателей, привлеченных возможностью использования взаимозачета.

К слову сказать, для того, чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета или trade-in, должно быть соблюдено несколько условий:

• недвижимость должна принадлежать владельцу не менее трех последних лет;
• владелец недвижимости должен быть совершеннолетним;
• на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан.

В сделках взаимозачета не смогут участвовать комнаты в коммунальных квартирах, доли в недвижимом имуществе, комнаты в общежитиях.

На сегодняшний день эксперты предрекают более широкое развитие рынка купли-продажи загородной недвижимости в рамках схемы trade-in. Что же, время покажет. В любом случае наличие выбора еще никогда лишним не было.